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Einsichten und Aussichten
Entwicklungstendenzen der Immobilienmärkte
Der deutsche Immobilienmarkt ist sicherlich nicht eine Insel der Glückseligen. Wie alle anderen Wirtschaftsbereiche auch hängt die Entwicklung von vielen Faktoren ab. Über die sich daraus ergebenden Tendenzen für den Immobilienmarkt sprach Immobilien Manager Reporter Helmut Peters mit Professor Dr. Norbert Walter von Deutsche Bank Research, einem der führenden deutschen Wirtschafts- und Finanzanalyseinstitute.
 
Immobilien Manager:
"Herr Professor Walter, blicken wir nochmals kurz auf das vergangene Jahr zurück. War es eher ein schlechtes oder ein gutes Jahr für die Branche?"
 
Professor Norbert Walter:
"Die deutschen Immobilienmärkte waren 1994 von rezessiven Tendenzen geprägt. Dies betraf vor allem den Büroimmobilienmarkt, wo sich bei schwacher Nachfrage und anhaltendem Angebotsdruck die Leerstände weiter erhöht haben.
 
Bei der Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt machte sich vor allem der Einfluss rückläufiger Einkommen bemerkbar. Zusammen mit der massiven Steigerung der Bautätigkeit führte dies dazu, dass nach mehreren Jahren der Wohnungsknappheit die Zahl der Bewerber für frei werdende Wohnungen abnahm. Die hohen Mietsteigerungen der Vorjahre konnten somit nicht mehr durchgesetzt werden; insbesondere im hochpreisigen Segment kam es zu einem Abbröckeln der Mieten. Weitgehend ausgeglichen verlief dagegen die Marktentwicklung bei Einzelhandelsimmobilien."
 
Immobilien Manager:
"Stichwort Büroimmobilienmarkt. Man kann sicherlich derzeit generell nicht von einer positiven Trendwende in diesem Marktsegment sprechen. Woran liegt das?"
 
Professor Norbert Walter:
"Der westdeutsche Büroimmobilienmarkt hat von der stärker als erwartet einsetzenden wirtschaftlichen Belebung bisher nicht sehr profitiert. Dies ist vor allem darauf zurückzuführen, dass sich trotz konjunktureller Erholung der Beschäftigungsabbau weiter fortgesetzt hat.
 
Nachdem im Jahresdurchschnitt 1993 die Zahl der Erwerbstätigen in Westdeutschland um 460.000 Personen abnahm, war in 1994 nochmals ein Rückgang von 350.000 Beschäftigten zu verzeichnen. Damit wurde eine Expansion der Bürobeschäftigung und entsprechend eine zusätzliche Büroflächennachfrage verhindert. Der Beschäftigungsabbau ist nicht nur eine Begleiterscheinung der konjunkturellen Krise, sondern vor allem Konsequenz der massiven Restrukturierungsbemühungen der westdeutschen Wirtschaft."
 
Immobilien Manager:
"Was sind denn die Leitbilder dieser Restrukturierungsaktivitäten?"
 
Professor Norbert Walter:
"Leitbilder sind die Konzepte des Lean Management, die eine Erhöhung der Wettbewerbsfähigkeit durch Effizienzsteigerung entlang sämtlicher Stufen der Wertschöpfungskette zum Ziel haben.
 
Lean Management betrifft aber nicht nur produzierende Unternehmen, sondern in zunehmendem Maße Banken, Versicherungen und sonstige Dienstleister. Rationalisierungspotentiale werden dort - wie in den Verwaltungen der Industrieunternehmen - in der Verkürzung der Entscheidungswege, der Verringerung der Hierachieebenen und der Auslagerung von Funktionen (Outsourcing) gesehen."
 
Immobilien Manager:
"Welche Auswirkungen hat dies gesamtwirtschaftlich gesehen?"
 
Professor Norbert Walter:
"Gesamtwirtschaftlich hat dies in Zukunft - unabhängig von der konjunkturellen Entwicklung - Auswirkungen auf Umfang und Struktur der Beschäftigung. Die in den nächsten Jahren (Prognosehorizont bis 1998) in Westdeutschland erwartete Aufschwungperiode wird lediglich von einem verhaltenen Beschäftigungswachstum begleitet werden.
 
Wir rechnen insgesamt mit einer leichten Zunahme der Zahl der Erwerbstätigen. Das produzierende Gewerbe baut seinen Anteil an der Gesamtzahl der Erwerbstätigen weiter ab, während der Dienstleistungssektor entsprechend zulegt. Viele Unternehmen aus dem Bereich der Dienstleistungen profitieren vom Trend zum Outsourcing von Leistungen. Nach weitgehender Ausschöpfung der Rationalisierungspotentiale in der Produktion trifft der auf den Unternehmen lastende Druck zu Personaleinsparungen vor allem die Verwaltungen und damit das Segment der Bürobeschäftigten. Daher sind trotz freundlicher Wirtschaftsentwicklung dem voraussichtlichen Zuwachs der Bürobeschäftigung enge Grenzen gesetzt."
 
Immobilien Manager:
"Was ist mit der Entwicklung von Leerständen im Büroimmobilienmarkt?"
 
Professor Norbert Walter:
"Gegenüber den krisenhaften Entwicklungen auf zahlreichen Auslandsmärkten (vor allem USA, Japan, Großbritannien, Frankreich) haben sich die westdeutschen Büromärkte in der zurückliegenden Rezession als vergleichsweise stabil erwiesen. Gegenwärtig steht dem weiterhin kräftig zunehmenden Büroflächenangebot eine nur geringe Nachfrage gegenüber; folglich haben die Leerstände zugenommen."
 
Immobilien Manager:
"Das heißt auch, einen Trend zu niedrigeren Mitpreisen festzustellen?"
 
Professor Norbert Walter:
"Gegenüber den auf dem Höhepunkt des Nachfragebooms kurzfristig erzielten Spitzenmieten - standortbedingt bis zu DM 90/m2 - sind mittlerweile Abschläge von 15 bis 25 % marktüblich. Hinzu kommen mietfreie Zeiten und sonstige Nebenleistungen in beträchtlichem Umfang.
 
Angesichts dieser für potentielle Mieter vorteilhaften Marktposition versuchen viele Unternehmen aus ihren teilweise technisch veralteten und verkehrsungünstig gelegenen Objekten in gut ausgestattete Neubauten an attraktiven Standorten zu wechseln. Der am Markt zu beobachtende relativ hohe Flächenumsatz erklärt sich somit vor allem aus Ersatz-, nicht aber aus Erweiterungs- bzw. Zusatzbedarf.
 
Immobilien Manager:
"Wird denn der Ersatzbedarf tendenziell zu einen größeren Flächenbedarf führen?"
 
Professor Norbert Walter:
"Auch im Zuge des von uns erwarteten wirtschaftlichen Aufschwungs wird ein solcher Bedarf nur begrenzt zunehmen. Zum einen dürfte sich - wie schon angeführt - die Zahl der Bürobeschäftigten in den nächsten Jahren nur langsam erhöhen; zum anderen verstärken sich die Anstrengungen zur Reduzierung des Pro-Kopf-Flächenverbrauchs angesichts der Belastungen durch den Kostenfaktor Büroraum.
 
Die Nachfrage konzentriert sich in Zukunft vor allem auf hochwertige Objekte in Toplagen, die mit dem generellen Mietpreisverfall relativ attraktiver geworden sind. Für solche Immobilien erwarten wir keine weitere signifikante Reduzierung des Mietniveaus. Schwieriger wird es bei Bestandsobjekten minderer Qualität und Lagegunst, die mit anhaltenden Leerständen auf den Markt drücken werden. Erst mittelfristig dürfte sich mit einer deutlichen Reduzierung des Angebots an Neubauflächen eine generelle Verbesserung der Marktsituation einstellen. Dies setzt jedoch voraus, daß zahlreiche Bauvorhaben auf Dauer zurückgestellt werden."
 
Immobilien Manager:
"Welche Entwicklungen werden die regionalen Büromärkte nehmen? Beispielsweise Hamburg und Frankfurt."
 
Professor Norbert Walter:
"In den einzelnen Bürozentren sind angesichts der vorab genannten Rahmenbedingungen die Einflüsse der regionalen Wirtschaftsstruktur der spezifischen Standortfaktoren in Zukunft besonders wichtig. In Westdeutschland erwarten wir die günstigsten Wachstumsperspektiven für Hamburg und Frankfurt.
 
Der Zuwachs der Bruttowertschöpfung dürfte hier im Prognosezeitraum gut 1/2 Prozentpunkt über dem westdeutschen Durchschnitt liegen. Entsprechend kommt es zu einer Verbesserung der Beschäftigungssituation, so daß bis 1998 die Zahl der Bürobeschäftigen um 5 % (Hamburg) bzw. 6,5 % (Frankfurt am Main) steigen wird. Trotzdem werden auch hier aufgrund der Expansion des Büroflächenangebots steigende Leerstände zu beobachten sein - schwerpunktmäßig in den City-Randlagen und der Peripherie.
 
Das Fertigstellungsvolumen bis 1998 beträgt in Hamburg 800.000 m2 und in Frankfurt 650.000 m2; die korrespondierenden zu erwartenden Bedarfszahlen liegen bei 695.000 m2 (Hamburg) und 566.000 m2 (Frankfurt). In Hamburg dürften sich die Mieten für Topobjekte in besten Lagen auf einem Niveau von DM 40 bis 45/m2 stabilisieren; in Frankfurt liegen die entsprechenden Werte bei DM 55 bis 65/m2. Für den Fall, dass angesichts der derzeit sehr verhaltenen Stimmung ein nennenswerter Anteil der Bauvorhaben zurückgestellt wird, könnte sich der Markt in der Frankfurter Innenstadt sogar relativ zügig wieder erholen."
 
Immobilien Manager:
"Wie sieht es beispielsweise auf den Märkten in Düsseldorf, München oder Stuttgart aus?"
 
Professor Norbert Walter:
"Hier rechnen wir in Zukunft mit einer schwierigeren Problemlage. Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen erlauben hier allenfalls ein durchschnittliches Wirtschaftswachstum.
 
In Düsseldorf erwarten wir bei einem kumulierten Bedarf von 220.000 m2 bis 1998 ein Fertigstellungspotential von 700.000 m2 Bürofläche (Zuwachs der Bürobeschäftigten: 3 %). Die Leerstände, insbesondere in den peripheren Lagen, werden stark zunehmen, falls dieses Potential realisiert wird.
In München ist das Missverhältnis zwischen dem zu erwartenden Bedarf (360.000 m2 bei 2 % Zuwachs der Bürobeschäftigung) und der neu auf den Markt kommenden Bürofläche (ca. 1 Million m2) noch gravierender. Die Leerstandsquote wird hier deutlich ansteigen, vor allem in den Randlagen.
 
In Stuttgart kommen nur ca. 300.000 m2 neue Bürofläche auf den Markt. Allerdings ist auch hier die erwartete Nachfrage mit 191.000 m2 viel zu gering, um einen Anstieg der Leerstandsquote zu verhindern. Ungelöste Strukturprobleme begrenzen das wirtschaftliche Wachstum und die Beschäftigungsentwicklung (Bürobeschäftigte +2 % bis 1998).
 
Trotz der von uns prognostizierten generellen Vermietungsschwierigkeiten dürften auch in Zukunft die Mieten für Topobjekte in Innenstadtlagen kaum weiter sinken. Sie werden bei DM 35 bis 40/m2 in Düsseldorf, DM 30 bis 35/m2 in Stuttgart und DM 40 bis 45/m2 in München liegen."
 
Immobilien Manager:
"Und was ist mit Berlin?"
 
Professor Norbert Walter:
"Sehr unübersichtlich ist derzeit die Situation auf dem Berliner Büromarkt. Unsicherheiten über Zeitpunkt und Modalitäten des Regierungsumzuges und die weitere wirtschaftliche Entwicklung äußern sich in einer verhaltenen Nachfrage. Gleichzeitig nimmt das Angebot aufgrund expansiver Bautätigkeit stark zu.
Basis unseres Büromarktszenarios für Berlin ist die Übernahme qualifizierter Hauptstadtfunktionen innerhalb des beschlossenen Zeitrahmens. Dann sehen wir bis 1998 bei einem Wirtschaftswachstum von real 4 % p.a. in Berlin 50.000 Büroarbeitsplätze neu entstehen.
 
Daraus resultiert ein Gesamtbedarf von 2,5 Millionen m2 Bürofläche. Trotz dieser Nachfrageexpansion dürfte es zu steigenden Leerständen kommen, wenn das von uns bis 1998 geschätzte Fertigstellungspotential von ca. 3,3 Millionen m2 realisiert wird. Für Topobjekte in Spitzenlagen rechnen wir mit Mieten zwischen DM 45 und 50/m2. Entscheidend für die Vermietbarkeit einer Immobilie wird dann die Qualität des Mikrostandorts sein."
 
Immobilien Manager:
"Blicken wir vielleicht noch auf Leipzig und Dresden."
 
Professor Norbert Walter:
"Trotz hohen Wirtschaftswachstums ist auch hier ein Überangebot an Büroflächen absehbar, da die Zahl der Bürobeschäftigten und damit die Nachfrage nicht im gleichen Maße wachsen werden. Hiervon werden jedoch nicht solche Objekte betroffen sein, die eine hervorragende Lagegunst und sehr gute Qualitätsmerkmale aufweisen. Tendenziell dürfte sich der Leipziger Markt etwas freundlicher entwickeln.
 
Immobilien Manager:
"Was tut sich zukünftig auf dem Markt für Einzelhandelsflächen?"
 
Professor Norbert Walter:
"Auf dem Markt für Einzelhandelsflächen in Westdeutschland hat sich der Einfluss rückläufiger Einzelhandelsumsätze bisher noch nicht negativ bemerkbar gemacht. Der Stabilität des Marktes kommt zugute, daß das Angebot an Ladenflächen in Toplagen naturgemäß begrenzt ist.
 
Allerdings ist der Anstieg der Mieten abgeflacht bzw. auf hohem Niveau zum Stillstand gekommen. Trotz der auch 1995 voraussichtlich rückläufigen Einzelhandelskonjunktur (Umsätze real minus 0,5 bis 1 %) dürften die Mieten kaum unter Druck geraten. Lediglich bei größeren Flächen, in Nebenlagen sowie in besonders von Arbeitslosigkeit betroffenen Städten ist mit einem Abbröckeln der Mieten zu rechnen."
 
Immobilien Manager:
"Vielleicht noch ein Blick auf die Entwicklungen des deutschen Wohnungsmarktes."
 
Professor Norbert Walter:
"Auf den westdeutschen Wohnungsmärkten hat sich die Situation in den letzten Monaten deutlich entspannt. Die Zahl der Bewerber für frei werdende Wohnungen nahm ab, so dass die hohen Mietsteigerungen der Vorjahre insbesondere im hochpreisigen Segment nicht mehr durchgesetzt werden konnten.
 
Hierzu hat neben der Abschwächung des Zuwanderungstrends und dem Rückgang der real verfügbaren Einkommen vor allem die dynamische Neubautätigkeit beigetragen. Die Zahl der Wohnungsfertigstellungen verdoppelte sich von 1988 bis 1993 auf 432.000. Im vergangenen Jahr sind über 500.000 Wohnungen gebaut worden.
 
Die Wohnungsnachfrage wird sich nach unserer Einschätzung auf mittlere Sicht aber kaum abschwächen. Auf absehbare Zeit besteht ein jährlicher Neubaubedarf von 500.000 bis 550.000 Wohnungen, der sich vor allem im Zuge der erwarteten Verbesserung der Einkommensperspektiven auch als Nachfrage am Markt artikulieren wird.
 
In Ostdeutschland werden die quantitativen und qualitativen Defizite der Wohnraumversorgung trotz starker Dynamik der Bautätigkeit erst schrittweise beseitigt. Trotzdem rechnen wir mit Problemen bei Objekten, die eher an den günstigen steuerlichen Rahmenbedingungen vor allem westdeutscher Investoren als an den Vermietungschancen in den neuen Bundesländern ausgerichtet sind.
 
Die zum wirtschaftlichen Erfolg erforderlichen Mieten werden auch von der in den nächsten Jahren noch schwächeren Kaufkraft der Bevölkerung häufig nicht getragen.
 
Immobilien Manager:
"Vielen Dank, Herr Professor Walter, für das Gespräch."
 
Mit Professor Dr. Norbert Walter sprach "Immobilien-Manager" Reporter Helmut Peters.
 
Redaktion: Helmut Peters